Home / Rachunkowość ludzkim okiem

Rachunkowość ludzkim okiem

Feature Image

Sprzedaż nieruchomości a zwolnienie z VAT

, 25 września 2019

Ostatnie zmiany w przepisach dotyczących VAT stały się motorem do dużej aktualizacji oraz odświeżenia Kursu w ofercie Mentoris „Podatek VAT w obrocie krajowym”. Podczas pracy nad tym, pomyślałam, że muszę obowiązkowo poruszyć temat sprzedaży nieruchomości a zwolnienie z VAT przez przedsiębiorstwa.

Nastąpiła dość znacząca zmiana, którą masz za zadanie zrozumieć, drogi Księgowy. Jednak czy jest to proste? 

Dlatego właśnie zainspirowana zmianami, na Fanpage’u Mentoris, zadałam zagwozdkę. Padło pytanie, a w transmisji na żywo wyjaśniłam, jak to jest z tym zwolnieniem z VAT.

Poniżej możesz zobaczyć film ze wspomnianej transmisji lub przeczytać jej szybki skrót.

Treść zadania była następująca:

Firma „Media” spółka z o.o. zajmuje się sprzedażą sprzętu elektronicznego przez internet (posiada sklep internetowy, przez który klient może zamówić towar i za zamówienie zapłacić).

Firma wybudowała trzy lata temu magazyn na własne potrzeby, który przyjęła do używania w tym samy roku, w którym zakończyła jego budowę (tj. również trzy lata temu). 

Jako podatnik VAT odliczyła VAT naliczony od wydatków związanych z wybudowaniem ww. budynku. 

Po trzech latach, we wrześniu 2019 roku doszła do wniosku, że jednak magazyn sprzeda, a towary będzie przechowywała w mniejszym pomieszczeniu, wynajmowanym, którego koszty utrzymania będą niższe niż obecnie. Operacja zbycia miała miejsce również we wrześniu 2019 roku.

Spółka przez okres 3 lat nie zmieniała swojego statusu podatnika VAT.

Czy sprzedaż ww. budynku może skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i czy w związku z tą sprzedażą podatnik będzie miał jeszcze jakieś dodatkowe obowiązki?

Firma ten budynek sprzedała i wiesz, że przez okres 3 lat nie zmieniła statusu podatnika. Ta informacja jest dla Ciebie bardzo ważna.

W zagwozdce pytam Cię o dwie kwestie:

* czy możesz skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego przy sprzedaży tego budynku?

*czy jeżeli skorzystasz z tego zwolnienia, firma będzie miała jeszcze jakieś dodatkowe obowiązki?

Zanim jednak znajdziesz te odpowiedzi, ustal: status podatnika i datę dokonania operacji

Status, jaki posiada „Media” w momencie sprzedaży nieruchomości to czynny podatnik VAT. 

Natomiast data dokonania tej operacji jest istotna w kontekście potencjalnych zmian w przepisach. Ważne, żebyś wiedział, na jakim przepisie się oprzeć. Cały czas ulegają one zmianie, więc istotne jest osadzenie konkretnej sytuacji w konkretnym momencie.

Trzy lata temu, kiedy Firma wybudowała i oddała do użytkowania ten budynek, to była podatnikiem czynnym VAT. W momencie, kiedy sprzedaje budynek, zakładamy, że dzieje się to we wrześniu 2019 r., masz informacje, że nie zmieniła swojego statusu.

Nadal jest podatnikiem VAT czynnym, choć domyślasz się tego na podstawie informacji: czym zajmuje się ta Firma. Wiadomo, że jest to sprzedaż sprzętu elektronicznego przez internet (dopracowaliśmy to według klasyfikacji PKWiU – wspominałam o tym w artykule z poprzedniej Zagwozdki Księgowego).

Od 1 września 2019 r. weszły w życie przepisy, które podają obostrzenia odnośnie do tego, kiedy można stosować zwolnienie podmiotowe VAT. Odnoszę się tutaj do ogólnego, do 200.000 zł. Świadczy to o tym, że Firma jest podatnikiem VAT czynnym na ten moment.

Wiesz także, że na pewno nie miała żadnych korekt związanych z podatkiem VAT, a odliczonymi w związku z wydatkami na wybudowanie nieruchomości. 

Nie zmieniło się również przeznaczenie tego budynku. 

Ważna jest dla Ciebie data dokonania operacji. Był to wrzesień 2019 r. i jeśli już się orientujesz w aktualnych zmianach, wiesz, że od 1 września zmienił się przepis, na który powołałam się w zadaniu.

Ze wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 10 wynika, że pewne rzeczy są teraz dopuszczalne, które takie nie były wcześniej. 

Dostawa budynków, budowli a zwolnienie - art. 43 ust. 1 pkt 10 - do 31.08.2019 _ MENTORIS

Pierwsze zasiedlenie to ważne pojęcie, którego trafne rozumienie, po zmianie w przepisach, pomoże Ci stawić czoła każdemu podobnemu zagadnieniu.

Według tych nowych przepisów pierwsze zasiedlenie istnieje w sytuacji, kiedy budynek jest oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Może być oddany on także na potrzeby własne, czyli zgodnie z tym przepisem.

Spójrz na poniższą oś czasu.

Sprzedaż nieruchomości a VAT

Przedsiębiorstwo po 3 latach sprzedaje budynek, który we wrześniu 2016 r., oddało na własne potrzeby, po wybudowaniu go.

Wtedy ma miejsce pierwsze zasiedlenie. Od niego do sprzedaży minęły 3 lata. Jest to więcej niż 2 lata uwzględnione w przepisach. Dlatego, jak najbardziej zgodnie z tymi przepisami po zmianach od 1 września 2019 r., ma prawo skorzystać z tego zwolnienia.

Pomimo tego, że „Media” jest podatnikiem czynnym VAT, czyli teoretycznie powinna ten VAT naliczyć przy sprzedaży, korzysta ze zwolnienia.

Jeżeli Firma zdecyduje się z tego zwolnienia skorzystać, czy ma jakieś obowiązki?

Wymagana jest w takiej sytuacji korekta podatku VAT naliczonego, który został odliczony od wydatków na potrzeby wybudowania tego budynku.

Korekta zmiany przeznaczenia

Korekta dotyczy zmiany przeznaczenia z opodatkowanej czynności na zwolnione i odwrotnie.

Ponieważ w omawianym przykładzie widzisz zmianę z opodatkowanej czynności na zwolnioną, to skorygujesz podatek VAT, który „Media” odliczyła.

Pamiętaj, że pozostało 7 z 10 lat korekty. Oznacza to, że skorygujesz podatek VAT o 7/10 tej wartości podatku naliczonego, którą jednostka odliczyła. Będzie to najprawdopodobniej w tysiącach złotych.

W związku z tym nie zawsze się to firmom opłaca, bo z reguły tę wartość podatku muszą skorygować i przerzucić wtedy na kupującego. Kupującemu taka sytuacja się opłaca, jeżeli jest zwolnionym podatnikiem VAT.

Natomiast jeżeli to jest czynny podatnik VAT, to obie strony rezygnują z takiego zwolnienia i ta rezygnacja jest właśnie obarczona 2 warunkami. Oboje, czyli sprzedawca i nabywca muszą być czynnymi podatnikami VAT i równocześnie składają oświadczenie do Urzędu skarbowego przed dokonaniem dostawy budynku z informacją, że z tego zwolnienia rezygnują.

Wtedy taka sprzedaż jest normalnie opodatkowana.

Co stałoby się w sytuacji, gdyby ta sprzedaż budynku miała miejsce nie we wrześniu 2019, a wcześniej?

Gdyby Firma sprzedała budynek w sierpniu 2019 r., obowiązywałyby ją jeszcze inne przepisy.

Wówczas cytowany artykuł brzmiał nieco inaczej. Inaczej było definiowane pierwsze zasiedlenie.  Rozumiałeś wtedy przez nie, oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku w budowie, lub ich części. Nie ma tutaj mowy o tym, by oddać budynek na własne potrzeby.

Czynność opodatkowana, czyli pierwsza zasiedlenie miała miejsce tylko i włącznie wtedy, kiedy dokonaliśmy czynności opodatkowanych np. sprzedaż lub wynajęcie takiego budynku.

Czynności podlegających opodatkowaniu to ten dodatkowy warunek do pierwszego zasiedlenia, którego nie ma już teraz w przepisach.

Porównaj sytuację przedsiębiorstwa „Media” w sierpniu i we wrześniu 2016 r. Oddała ona budynek sobie do użytkowania i wtedy pierwszego zasiedlenia nie miało miejsca. 3 lata później w momencie, kiedy chce sprzedać budynek, dopiero wtedy pierwszy raz oddaje go do użytkowania właścicielowi. Wcześniej w wyniku czynności opodatkowanych, nie wynajmowała go, a jedynie używała na własne potrzeby.

Firma nie mogłaby w takich warunkach prawnych skorzystać ze zwolnienia.

Nastąpiła tu zasadnicza zmiana, która jest konsekwencją tego, że dyrektywy unijne i nasze przepisy, nie były do końca zbieżne.

Powodowały dyskwalifikowanie w sytuacji, kiedy budynek został oddany do użytkowania, ale właścicielowi na własne potrzeby. Nie mógł on skorzystać z tego zwolnienia, ale gdy już taki budynek wynajął na okres co najmniej dwóch lat, ze zwolnienia mógł skorzystać. Oznacza to, że jeśli „Media” wtedy na 3 lata wynajęłaby ten budynek, miałaby prawo skorzystać z tego zwolnienia. Nawet gdyby ta dostawa miała miejsce w sierpniu.

Przydał Ci się ten artykuł? Chcesz jeszcze bardziej zgłębić temat podatku VAT?

Sprawdź mój kurs “Podatek VAT w obrocie krajowym“.

Chcesz w pełni zrozumieć podatek VAT, ale nie czujesz się gotowy na pełen kurs? Możesz wypróbować mój mini kurs VAT zupełnie bezpłatnie!

Szczegóły TUTAJ lub wypełnij poniższy formularz, aby natychmiast rozpocząć pierwszą lekcję!

Napisz komentarz: